Le quartier que vous héritez

Il y a une façon d’écrire sur les nouveaux quartiers qui les présente comme s’ils étaient fondés sur une île. Tout est décrit de l’intérieur : les commerces du plan, les écoles du plan, les parcs du plan, tout arrivant selon le calendrier du plan.

Ce cadrage est faux ici, et il l’est de façon concrète. Sde Dov n’est pas une implantation sur terrain vierge. C’est une opération de comblement au cœur d’un des secteurs les plus établis de Tel Aviv, entouré côté terre par des quartiers bâtis et équipés depuis des décennies.

Les premiers résidents n’attendront pas les commerces du quartier pour acheter du pain, voir un médecin, emmener un enfant au parc ou prendre un café. Ils utiliseront ce qui existe déjà, et c’est le sujet de ce texte.

Juste à l’intérieur se trouvent Ramat Aviv et le groupe de quartiers nord alentour. C’est le nord de Tel Aviv établi, bas à moyen, arboré : le genre de secteur qui a tous les services du quotidien car il a eu soixante ans pour les développer.

Concrètement, cela veut dire l’essentiel et l’ordinaire. Supermarchés. Pharmacies. Cliniques de caisses de santé. Dentistes. Coiffeurs. Quincailleries. Écoles et maternelles avec de vrais enfants. Boulangeries installées depuis longtemps au même coin. Un quartier arrivant en 2029 sans commerce ouvert a tout cela à courte distance de sa limite est.

Cela donne aussi le ton de ce que Sde Dov rejoint. Ce n’est pas un secteur à économie nocturne ou touristique. C’est le nord résidentiel, plus calme et domestique que le centre, et le rez-de-chaussée du quartier ressemblera bien plus à cela qu’à Rothschild.

L’université de Tel Aviv est à courte distance, et une université de cette taille n’est pas un voisin comme les autres. Elle amène une population diurne permanente, un flux d’étudiants cherchant à manger vite et pas cher, une programmation culturelle, et tout un écosystème qui existe grâce à elle.

Pour un quartier prévoyant environ 330 000 m² d’emploi, cette proximité fait partie de la logique. Pour un opérateur envisageant un rez-de-chaussée, c’est un second bassin de demande déjà là, pas à attendre, mais qu’il faut aller chercher, car il est côté terre, pas côté mer.

La réserve pratique, c’est la distance. L’université est proche sur la carte, pas adjacente. Qu’elle soit vraiment une clientèle pour un commerce à Eshkol dépend des connexions encore en chantier, pas de la distance à vol d’oiseau.

Le Yarkon est la limite sud de toute cette zone nord et la plus grande infrastructure verte à proximité. Le parc le long de la rivière s’étend loin vers l’intérieur, et il offre ce qu’offre un grand parc urbain : pistes de course et de vélo, terrains de sport, aires de jeux, navigation sur la rivière, et beaucoup de très grands arbres.

Sportek est le pôle sportif du parc, et c’est la réponse à une question qu’on ne pense pas à poser sur un nouveau quartier : où vont les ados. Un quartier de seize mille logements génère beaucoup de jeunes qui veulent taper, rouler, grimper ou courir, et le plan du quartier ne suffira pas à tout. Le parc de la rivière est la soupape, et il existe déjà.

Pour y accéder depuis le quartier, c’est un problème de traversée, pas de distance, et les traversées font partie des travaux en cours, pas d’un état achevé. C’est une vraie limite actuelle, et cela s’améliorera nettement avant l’arrivée des premiers résidents.

Le port de Tel Aviv est sur la rive sud de l’embouchure du Yarkon, donc à l’extrémité sud de tout ce tableau. C’est la plus grande concentration de restauration, loisirs et commerces proche du quartier, et c’est une destination pleinement fonctionnelle avec des décennies d’avance.

Deux conséquences, opposées. Pour un résident, c’est vraiment utile : une sortie, un brunch du week-end, un après-midi de shopping existent déjà au sud, sans attendre. Pour un opérateur visant une colonnade, c’est la concurrence déjà ouverte, connue, habituelle, et tout modèle misant sur le fait que les résidents ne descendront pas au port doit expliquer pourquoi.

La lecture honnête, c’est que les deux auront des rôles différents. Le port est une destination. Une colonnade sous son immeuble, c’est l’endroit où l’on va sans y penser. Les quartiers supportent généralement les deux.

Entre le port et le quartier, il y a Reading. La centrale a cessé de produire en janvier 2024, la marina et la limite sud portent des projets, pas des décisions, et aucun calendrier de démolition n’est publié.

Comme voisin aujourd’hui, cela veut dire une très grande présence industrielle à la porte sud du quartier, où se trouvent aussi les premiers lots hôteliers et l’arrivée sud du tramway. Quoi qu’il advienne, c’est actuellement la chose la plus marquante à l’horizon sud depuis Eshkol.

Il faut résister à la tentation de décrire sa seconde vie au présent. Ce qui est dans les documents, c’est que la production a cessé, qu’une marina d’environ 300 anneaux est prévue à proximité, et que la limite sud est en réécriture. Ce qui n’y est pas, c’est une date, un programme ou un exploitant.

Au nord du quartier, la côte redevient une plage urbaine équipée, avec parking, kiosques, postes de secours et infrastructures que le rivage public du quartier ne duplique pas.

C’est un point réel et un peu contre-intuitif. Les deux kilomètres de côte du quartier sont prévus comme plage publique et parc côtier, ce qui est différent d’un complexe balnéaire équipé. Une famille voulant tout l’attirail d’une journée de plage israélienne, avec parking, maître-nageur et boissons fraîches, ira plus au nord que juste sous son immeuble.

Les deux existeront. Ce ne sont pas des substituts, et lire la façade côtière du quartier comme une plage de station est une erreur sur ce que le plan prévoit réellement.

En résumé, la situation initiale de ce quartier est inhabituelle, et bien meilleure que la norme des nouveaux quartiers.

Le problème classique d’un grand quartier neuf, c’est que les premiers résidents arrivent sans commerces, sans services, sans médecin ni parc, et doivent tout faire en voiture en attendant que le local ouvre. Ce n’est pas le cas ici. Les premiers résidents arriveront sur un chantier, mais avec un quartier de soixante ans côté terre, un grand parc au sud, un pôle loisirs et commerces au-delà, et des plages équipées au nord.

Le commerce du quartier n’a pas à tout porter dès le premier jour, ce qui est la meilleure nouvelle sur les premières années ici. Cela veut aussi dire que le commerce du quartier devra être meilleur que les alternatives, pas juste plus proche, car les alternatives sont vraiment bonnes et proches.

Les écoles, cliniques et équipements publics du quartier sont une autre question, avec un autre calendrier, et le plan réserve du terrain pour eux à Eshkol. Ce qui est réservé et ce qui est ouvert sont deux choses différentes, et le site jumeau suit cette distinction en détail.