# Как взять первый этаж под колоннадой

Здесь пока нечего арендовать, и это лучшее время, чтобы разобраться в вопросах. Что определяет класс использования, что входит в shell, что может ответить девелопер уже сейчас и что потребуется для лицензии в здании, которого ещё нет.

_Обновлено 2026-08-24._

Источник: https://sdedov.city/ru/blog/taking-a-colonnade-unit

---
В Сде Дов пока нечего арендовать. Ничего не построено, никто не заселён, ни одно помещение не сдано, никто не называет ставки. Это кажется поводом не читать дальше, но на самом деле — наоборот.

Операторы, которые выигрывают в районах, появляющихся сразу, — это те, кто думал об этом в годы, когда нечего было подписывать. Все вопросы ниже можно выяснить уже сейчас, в основном по опубликованным материалам, и это ничего не стоит, кроме внимания. Выяснять их после подписания LOI — это уже другой разговор.

Этот материал рассчитан на реального оператора, рассматривающего реальное помещение: кафе, булочную, аптеку, клинику, парикмахерскую, специализированный магазин. Это не инвестиционный совет и не про покупку.

_Источник: Страница мастер-плана Shavnu, 2026-08._

## Порядок вопросов

### 1. Сначала — класс использования

До аренды, площади и локации: разрешает ли генплан вашу деятельность на этом участке? Коммерция — это розница, общепит и услуги. Employment — офисы. Hotel — отдельный класс. Это фиксировано генпланом и не меняется по решению арендодателя.

### 2. Потом — проект участка

Класс использования определяет, что возможно на участке. Утверждённый проект участка показывает, что реально строится: сколько помещений на первом этаже, какой глубины, с каким фасадом и где проходят коммуникации. Просите проект, а не буклет.

### 3. Потом — само помещение

Ширина фасада, глубина, высота до софита, расположение колонн и где проходят стены. Форма помещения определяется конструкцией, которая закладывается за годы до того, как вы его увидите.

### 4. Потом — коммуникации

Мощность электросети, вода и канализация, наличие жироуловителя, вентиляция и вытяжка, и был ли дом спроектирован для кухни на первом этаже. Дорогостоящий сюрприз — это вытяжка через жилой дом, если она не заложена заранее.

### 5. Потом — лицензия

Израильское лицензирование бизнеса привязано к помещению и конкретной деятельности. Получить лицензию на здание, которого нет, нельзя, но можно заранее убедиться, что класс использования и проект не помешают получить её потом.

### 6. Потом — сроки

В каком комплексе и, соответственно, в каком году. Колоннады Эшколь станут пригодны к использованию около 2029 года, торговля на променаде Центрального — около 2031 года, главная улица Северного — около 2032 года. Это определяет ваши первые три года работы больше, чем что-либо ещё.

## Опубликованные цифры для решения

- По району предусмотрено около 125 000 кв. м торговли и около 330 000 кв. м офисов. _(Лист утверждения плана TA/4444, через Shavnu, 2020-03)_
- В Эшколь — около 45 000 кв. м торговли и офисов, в Центральном — около 85 000 кв. м торговли и досуга, в Северном — около 35 000 кв. м торговли для района. _(Страница мастер-плана Shavnu, 2026-08)_
- Планируется около 16 000 квартир по всему району, первое заселение — около 2029 года, завершение — около 2035 года. _(Хронология района Shavnu, 2026-08)_
- Около 3 000 гостиничных номеров на шестнадцати участках добавят поток людей, не являющихся жителями. _(Shavnu Журнал: отели, марина, Рединг, 2026-08)_
- Доставки по району планируется централизовать через логистический центр на участке 306, а не по каждому участку отдельно. _(Каталог участков Shavnu, 2026-08)_
- Участки 102, 105 и 108 — это частная земля Big Bloc, а не тендерные лоты, так что контрагент там — не победитель тендера. _(Shavnu Журнал: сага о земле Большого Блока, 2026-08)_

## Shell и core — и что это не значит

Коммерческое помещение на первом этаже нового жилого дома почти всегда передаётся как shell. Важно точно понимать, что это значит, потому что разница в определениях — это большие деньги.

Shell обычно означает несущую плиту, несущие стены, фасадный проём и подведённые к границе помещения коммуникации. Обычно не включает чистовой пол, потолок, внутренние перегородки, витрину, вытяжку, оборудованный санузел или подключённые и сданные коммуникации.

Вопросы, которые определяют стоимость: пол ровный и на чистовой отметке или требует стяжки? Плита рассчитана на вашу нагрузку? Есть ли канализация в нужных местах и с нужным уклоном? Какова реальная мощность электросети и сколько стоит её увеличить? Есть ли маршрут для вытяжки и куда он выходит? Есть ли витрина или только проём?

Все эти вопросы разумно задать девелоперу за годы до сдачи. Все они решаются заранее.

## Что арендодатель может ответить уже сейчас

Полезно различать то, что уже зафиксировано в документах, и то, чего ещё не существует. Просить первое — разумно и информативно. Просить второе — получить догадку под видом ответа, что хуже, чем ничего.

Уже зафиксировано и можно узнать сейчас: какой участок, кто им владеет, какой класс использования, что показывает утверждённый проект по первому этажу, сколько помещений, какая ширина и глубина, где проходят коммуникации и мусорные маршруты, где входы в жилую часть относительно коммерции.

Не существует и не стоит ждать точного ответа: аренда, эксплуатационные расходы, дата сдачи по месяцам, состав арендаторов улицы и кто будет по соседству. Уверенный ответ на последние два пункта — это амбиция. Воспринимайте её как информацию о девелопере, а не о самой улице.

Главное, что стоит выяснить — это соседство с жильём. Какие квартиры прямо над помещением, где их окна относительно вытяжки, и что в правилах дома о времени работы первого этажа. Это видно из проекта и именно это чаще всего ограничивает бизнес.

_Источник: Каталог участков Shavnu, 2026-08; Shavnu Журнал: что резервирует план, 2026-08._

## Лицензия зависит от здания, а не от аренды

Израильское лицензирование бизнеса — это система «помещение+деятельность». Лицензия привязана к конкретному месту и конкретной деятельности, и требования сильно различаются: булочная, бар, салон и стоматология — четыре разных файла и четыре разных набора инстанций.

Для района, который ещё не построен, это значит две вещи. Во-первых, нельзя подать документы заранее, потому что нет помещения. Во-вторых, можно заранее убрать будущие препятствия: убедиться, что класс использования разрешает вашу деятельность, проект не исключает её, а все технические требования для лицензии заложены в здании, а не ложатся на ваш бюджет отделки.

Классическая ошибка — когда общепит подписывает аренду на помещение без вытяжки, потом выясняет, что вытяжку надо согласовывать с уже заселённым домом, и теряет год. Этого можно полностью избежать на этапе вопросов, но невозможно — после подписания.

## Доставки, мусор и рабочие часы

Операционная логистика в этом районе отличается от обычной — и это осознанно. Доставки планируется централизовать через логистический центр, а не к каждому помещению отдельно, а мусор — через собственную систему района, а не контейнеры на тротуаре.

Для большинства розницы это плюс: меньше машин, меньше помех, чище фасад. Для бизнеса с ежедневной потребностью в свежих товарах — это ограничение, которое стоит изучить заранее, потому что оно влияет на время поступления товара и маршрут от центра до двери.

Рабочие часы — ещё одно ограничение, и оно двойное. Время строительства в соседних домах определит ваши первые годы, а правила для жилых домов — последующие. Бизнес, который рассчитывает работать допоздна под квартирами, берёт на себя лицензионный спор как часть бизнес-плана.

_Источник: Каталог участков Shavnu, 2026-08; Shavnu Журнал: школы и сервисы, 2026-08._

## Первые три года — не десятый

Это главное, что стоит понимать трезво. Помещение под колоннадой, открывающееся в Эшколь около 2029 года, не открывается для 16 000 квартир. Оно открывается для частично заселённого комплекса, с остальным районом ещё в стройке, и с графиком, по которому Центральный откроется около 2031 года, а Северный — около 2032 года.

Это реально другой бизнес в первый год и в восьмой. Плюсы: нет конкуренции, первые жители, шанс стать местом до того, как оно появится, и девелопер, которому нужны арендаторы больше, чем арендаторам — девелопер. Минусы: мало людей, стройка под окнами, эксплуатационные расходы на улице, которая ещё не улица.

Всё это отражается в договоре, а не в ставке аренды. Арендные каникулы, ступенчатая аренда, опции выхода, привязанные к заселению, и компенсации на отделку — это инструменты именно для такой ситуации. Оператор, который понимает график, ведёт другой переговорный процесс.

_Источник: Хронология района Shavnu, 2026-08._

## С кем вы реально разговариваете

В этом районе не будет единого агента по аренде. Земля продана по участкам, и каждый участок принадлежит тому, кто его купил или выиграл. Разговор об аренде помещения под колоннадой — это разговор с девелопером конкретного жилого участка.

Большинство из них — победители тендеров Israel Land Authority. Три участка Эшколь — нет: 102, 105 и 108 — это частная земля Big Bloc, которая не выставлялась на тендер, и структура контрагента там другая. Стоит заранее узнать, к какой категории относится участок, потому что это определяет, кто может принимать решения.

На практике сейчас можно только попасть в список. Это не пустяк. Когда начнётся распределение первых этажей, оно будет происходить по спискам, собранным в те годы, когда никто не звонил.

_Источник: Shavnu Журнал: сага о земле Большого Блока, 2026-08; Shavnu Журнал: семнадцать застройщиков, 2026-08._

## Что спрашивают операторы в первую очередь

**Какая аренда?**

Нет опубликованных ставок ни по одному помещению в этом районе, и любая цифра сейчас — это прогноз, а не цена. Сейчас можно узнать класс использования, проект, параметры помещения и график — именно это определяет, стоит ли платить аренду, когда она появится.

**Можно ли сейчас зарезервировать помещение?**

Можно вести переговоры и попасть в список арендаторов у девелопера. Ни одно помещение не готово к заселению, так что ничего, что бы юридически закрепляло конкретное место, пока не существует.

**Нужна ли лицензия до подписания аренды?**

Получить её нельзя, потому что израильская лицензия привязана к помещению. Сначала можно убедиться, что класс использования разрешает вашу деятельность, а проект не мешает техническим требованиям лицензии.

**В каком комплексе лучше открываться?**

Всё зависит от того, выдержит ли ваша модель малый поток в начале. Эшколь — первый, около 2029 года, с наименьшей конкуренцией и трафиком. Центральный, около 2031 года, — с променадом и отелями. Северный, около 2032 года, — рассчитан на район, а не на поток.

**Можно ли поставить столы под колоннадой?**

Это вопрос разрешения для конкретного помещения, а не свойство колоннады вообще. Проход — общественный под частной конструкцией, и что можно размещать — определяется по участку, а не по слову «колоннада». Уточните это до того, как включите в план рассадки.

**Обязательна ли кашрут-сертификация?**

Не по генплану. Это коммерческое решение, как и в любом другом месте Тель-Авива.

## Далее

- [Открытие бизнеса в Сде Дов](https://sdedov.city/ru/guides/open-a-business)
- [Коммерческие площади в аренду](https://sdedov.city/ru/lease)
- [Что такое колоннада на самом деле](https://sdedov.city/ru/blog/what-a-colonnade-is)

---

_Сде-Дов: независимый путеводитель по жизни в Сде-Дове, Тель-Авив. У каждой цифры есть источник и дата._
_HTML-версия: https://sdedov.city/ru/blog/taking-a-colonnade-unit_